Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có khá nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần chú ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một trong những loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ
kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ y như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết
xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra khủng hoảng về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng hà khắc hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự
có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản cân xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với khá nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê năng lực vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ cho thuê
chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ thuê mướn nhà, dịch vụ cho thuê văn phòng, dịch
vụ cho thuê căn hộ, dịch vụ cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho mướn
kho bãi,... Thông thường, khoản tiền này được giao dịch thanh toán định kỳ 1
tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua
BĐS, hãy xem xét nơi này có thể dịch vụ cho thuê được không? Nếu được thì dự
kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi giới thuê mướn nếu có) bằng
cách đi khảo sát thị trường xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra
thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu
tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ khả năng trả lãi cho khoản vay đầu
tư
Một nguyên tắc quan trọng để bảo đảm trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có tác dụng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời điểm dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. hiện giờ tất cả vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu như không có tiền từ cho mướn, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.
Cho nên vì vậy,
trước khi ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có công dụng
cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi mỗi tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết
định mua BĐS của mọi người là “cảm hứng”. Nhiều người dân xuống tiền đặt cọc mua
dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho
vay quá dễ dàng nên khách hàng không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc cảm, đặt
cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy xem xét chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho mướn thấp trong khi phần trăm vốn vay lại không thấp chút
nào nên không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất
không nên sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ
phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung -
dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác cho thuê được thì
theo ý kiến cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng
rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi việc đầu tư trung
dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không sinh dòng tiền để trang trải được
lãi vay thì rất tốt nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có tương đối
nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc hàng đầu).
6.
Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng
vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này
có cao hay không?
Đó là khả năng biến hóa từ BĐS sang tiền mặt trong thời
gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu
lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay hạnh phúc gia
đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể
ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông
thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có chức năng giữ giá tốt hơn
(đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo
hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả
sẽ chia sẻ tại một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi
suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành
sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời
nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu
tư đúng hướng thì sẽ phát huy chức năng.
Lãi suất kép được hiểu là việc
chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi
về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm
nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra
khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Kinh nghiệm để không dính nợ trước ngày ăn lãi
0 nhận xét:
Đăng nhận xét